Покупка и продажа квартиры – дело серьезное. Но повышение уровня информированности граждан о рынке недвижимости (нашими же силами), а также развитие этого рынка, придало гражданам излишнюю самоуверенность.
Размещаемая в свободном доступе информация от Федеральной Регистрационной службы также позволяет считать, что все делается легко и просто.
Но, уважаемые, покупка квартиры – это далеко не только 5 бумажек, снесенные в ФРС и «отстоенные» в очереди к окошку регистратора.
Именно поэтому эта статья продолжает список публикаций, объединенных одной темой – все мошенничества на рынке недвижимости. Мы рассматриваем обманы всех сторон, и покупателей, и продавцов, и риэлторов, и прочих заинтересованных лиц и пытаемся выделить наиболее сложные и трудно распознаваемые дилетанту случаи:
- покупка квартиры с долгами. Т.е. вы соглашаетесь погасить задолженности в счет оплаты за квартиру. Опасность здесь в том, что продавец потом может отказаться эту квартиру продавать, как только оплата совершена. Так как оплата принимается только от его лица.
- многосемейные разъезды, когда из нескольких или одной большой квартиры люди разъезжаются в несколько других, при этом участвуют дети. Даже, если в них и нет злого умысла, что-тот или кого-то можно не учесть, да и члены семей могут так переругаться друг с другом, что, попытавшись обмануть друг друга, подставят в итоге вас или риэлтора
- проблемы с согласием супруга на сделку. Опять роль играют личные отношения. Еще вчера они были готовы на сделку, а в день сделки кто-то решает отказать.
- генеральная доверенность. Отозвать ее можно практически сразу же, выйдя от одного нотариуса и зайдя к другому. Причем, никто об этом может даже не узнать. А потом такой доверитель подает в суд на расторжение сделки, получив деньги и истратив их куда надо. Взять с него обычно нечего.
- нарушение прав при приватизации. Обычно квартира, которая продается первый раз после приватизации, по умолчанию считается юридически чистой. Так как в процессе приватизации документы проверяет незаинтересованная инстанция. Но в том-то и проблема, что незаинтересованная. Например, кто-то дал нотариальный отказ от приватизации, а после нее подал в суд на то, что его якобы принудили. Или в приватизации не учли права ребенка.
- наследники. Обычно берутся непонятно откуда, их существование могут скрыть и намеренно. Если наследственное дело оформлено верно, и в течение положенного срока кто-то из наследников не найден, он может объявиться позже. Но о ненайденных наследниках можно узнать у тех, кто сопровождал наследственное дело (нотариус). И насторожиться.
Более серьезная проблема – всплывающее вдруг завещание, найденное где-то в старом чемодане или документах наследников. Тут уж суд будет в позиции волеизъявления умершего. Даже если квартира уже продана, суд может не встать на защиту добросовестного приобретателя. А недобросовестный продавец уже прогуляет полученную за квартиру сумму, и взять с него нечего.
- нарушение прав несовершеннолетних. Казалось бы, от этого защищает РОНО, давая или не давая разрешение. Но РОНО дает разрешение фактически с некоторым условием – встречной покупки. А встречная сделка может быть не совершена по причинам намеренным или случайным. Хуже всего, если такая сделка продажи - в длинной цепочке, так как ее участники могут попытаться создать и цепочку судебных исков.
- места заключения. Не все до конца понимают, что осужденный человек, пребывающий в МЛС (мести лишения свободы), снимается с мести регистрационного учета. И о том, что он может потом претендовать на эту жилплощадь, вы можете не узнать.
- пожилые люди и право пожизненного проживания. Тут речь идет о том, что право собственности может иметь условия . И если такое право, например, наследуется, наследуется, простите, и условие.
- не узаконенная перепланировка. Сейчас ФРС может и не потребовать у вас свежий техпаспорт с выездом специалиста на осмотр, если в их архиве уже есть кадастровый. И если квартира «не засветилась» в БТИ, то сделка у вас пройдет. В большинстве случаев то, что в квартире сделана перепланировка, заметно сразу. Другое дело, что при нехватке объектов на рынке, покупатель может согласиться на не узаконенную планировку, подумав, что позже он может узаконить ее сам. Особенно, если ему удается сбить цену благодаря этому. Или даже поверить в то, что перепланировка узаконена, а это так «паспорт только старый нашли, а новый - зачем деньги тратить».
Может, узаконить перепланировку и полбеды, но есть такие перепланировки, которые узаконить невозможно. Например, вынос ванны и кухни, так называемых «мокрых зон», когда-то много лет назад не вызывали «красных штампов», а сейчас строго запрещены. Т.е. нужно переделывать ремонт полностью.
- лишение родительских прав. В этом случае ребенок находится в детском доме, но на жилплощадь претендует. Поскольку родительских прав лишают не просто так, получить значительную сумму за квартиру родителям может казаться очень заманчивым предложением, а о правах ребенка они и не вспомнят.
- препятствие освобождению квартиры. Т.е., квартиру продали, а выезжать не торопимся. В итоге тянем время под угрозой расторжения сделки. А представьте, если покупатель занизил цену квартиры в договоре. Он начинает бояться расторжения и того, что ему вернут денег гораздо меньше, чем он заплатил за квартиру. Выселить таких можно, как правило, только судом, либо предусмотрев некоторые тонкости в договорах.
- продажа в процессе наложения ареста. Часто квартиру и пытаются продать во избежание наложения взыскания. Но суды иногда работают быстрее, чем квартира находит покупателя. Стороны благополучно получают «чистую» выписку из реестра, сдают сделку на регистрацию в ФРС, а в течение срока регистрации на объект приходит арест. В итоге расчет совершен, приостановка, забрать документы невозможно, и нужно ждать решения суда. И деньги покупателю не вернут, так как предусмотрительно дели куда нужно.
Самый необычный вариант может быть, когда продавец и сам не знает, что кто-то осуществляет действия, приводящие к аресту. Это могут быть наследственные разборки, и бракоразводные непонятки, и права детей.
- аннулированное свидетельство. Сейчас – не раньше. Видимо, в целях налоговых деклараций и налоговых вычетов, ФРС стала возвращать подлинники свидетельств о собственности. Когда-то не возвращали, надо было сразу делать или заказывать копию, потом возвращали со штампом «аннулировано», а потом и штамп перестали ставить. Конечно, сделка в этом случае не просто не пройдет, но регистратор даже не сможет принять документы, так как не будет выписки из госреестра.
Но тут возможны другие формы мошенничеств, например, брать задатки за квартиру, потом долго тянуть время, в результате чего покупатель отказывается, а задаток (или энное их количество) просто не возвращается.
- опасности доверенностей. Здесь речь идет уже не о генеральных доверенностях, а доверенностях на совершение определенного рода действий, приватизации, например. Ошибка может быть чисто технической. Например, из стандартной набранной формы доверенности забыли удалить пункт о продаже от имени доверителя. Доверенное лицо, если порядочности маловато, заметит этот пункт, и просто продаст квартиру. В итоге собственник сам виноват – подписал доверенность, не прочитав.
Конечно, перечисленные в двух частях этой статьи формы мошенничеств, формируют далеко не полный список ухищрений. Но уже этого достаточно, чтобы понять, что иногда не стоит пренебрегать безопасностью.
Любой гражданин, даже считающий себя «разбирающимся» в вопросе, так как когда-то он уже покупал-продавал жилье, может оказаться в такой ситуации. Так как каждая сделка уникальна даже при типовых квартирах. Разные собственники, родственные связи и семьи. Разные финансовые ситуации и добропорядочность. Различное знание закона даже при отсутствии злого умысла.
Обращайтесь к специалистам…
Автор: Андреева Елена
