Как не стать обманутым дачником?

Соблазнительной кажется подчас покупка дома в деревне за 120–150 километров от Москвы. Тем более что просят за него вместе с хорошим участком зачастую не дороже 200 тысяч рублей. Однако не стоит обольщаться по поводу привалившего счастья.

– Как правило, подобные домовладения бывают не до конца оформлены, – говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

– И за то, чтобы привести в надлежащий вид документы такого «домика в деревне», может потребоваться денег не меньше, чем на саму покупку. Велика также вероятность, что история домовладения будет весьма запутанной, и со временем вы можете лишиться прав на ваше приобретение.

По мнению коммерческого директора Uniparx Service Александра Коваленко, не всегда добросовестно ведут себя по отношению к покупателям продавцы земельных участков без подряда. Не соблюдаются сроки оформления документации, в частности, межевания земель; откладывается в долгий ящик подведение инженерных коммуникаций. Кроме того, бывает, что участки продают с обременениями или прописывают в договоре неполную сумму стоимости земли. В результате покупатель, отдав деньги, рискует получить массу проблем.

А. Коваленко рекомендует самым тщательным образом изучить договор купли-продажи участка. В этом документе должны быть прописаны его основные характеристики: кадастровый номер, площадь, местонахождение, категория земель и вид разрешенного использования, а также согласованная стоимость.

Кроме того, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Проверить наличие обременений можно, запросив у продавца выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, выдаваемую Росреестром.

Расплачиваться с продавцом земельного участка лучше всего через банк, причем стоимость, указанная в договоре, должна соответствовать реальной стоимости участка. Передача земельного участка продавцом осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Переход права собственности на участок должен быть зарегистрирован в ФРС.

Представитель юридического департамента компании «Велес Капитал Девелопмент» Андрей Шилов также советует покупателям загородной недвижимости запрашивать у продавца все необходимые документы. Если компания отказывает в выдаче на просмотр даже одной из нужных бумаг, уже следует хорошо подумать, стоит ли приобретать у нее участок. Увы, специалисты рынка загородной недвижимости отмечают: число попыток мошенничества при сделках с дачами и коттеджами не только не уменьшается, а, напротив, растет.

Даже «голый» участок, на котором вы собираетесь строить дом, может преподнести сюрприз. К примеру, не на каждом участке вам этот дом зарегистрируют: есть категории земель, где регистрация попросту запрещена.

Адвокат «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов попытался систематизировать наиболее распространенные способы мошенничества на рынке загородной недвижимости. И насчитал их семь: продажа недвижимости без документов; продажа аварийных домов; продажа домов и участков по поддельным документам; продажа по предварительным договорам; продажа дома нескольким лицам одновременно; захват чужого земельного участка; незаконная сдача в аренду дорогостоящих земельных участков. Последние два способа показались нам наиболее «оригинальными», поэтому о них – подробнее.

– Захват чужого земельного участка, – рассказывает О. Сухов, – могут произвести при длительном (год и более) неиспользовании его собственником. Реализация такого рода преступлений возможна в связи с существующими пробелами в действующем земельном законодательстве и практике оформления в собственность земельных участков.

Сюжет сводится к следующему. Правообладатель, имея участок в собственности и располагая свидетельством или распоряжением местной власти, будет лишь формальным собственником, если отсутствуют кадастровые документы о месторазмещении участка, зарегистрированные в Росреестре. Складывается простая ситуация: вы собственник, имеете свидетельство на землю, оно зарегистрировано без регистрации местонахождения и расположения участка. Вы не пользуетесь землей некоторое время, к примеру, два года. Ваш сосед заказывает межевое дело, ссылаясь на то, что ваш (соседний) участок принадлежит ему. «Землемеры» оформляют межевое дело, передают его в кадастровую палату или Росреестр, где ваш земельный участок регистрируется под номером участка соседа с выдачей ему документов, где границы его нового участка содержат в себе полностью и вашу землю. Таким образом, площадь земли соседа значительно увеличивается, он ее продает и получает большую сумму вознаграждения, нежели полагается. Такого рода прецеденты в моей практике встречались дважды.

Теперь о незаконной сдаче в аренду дорогостоящих земельных участков. К этому способу обмана прибегают при продаже или сдаче в долгосрочную дорогостоящую аренду земельных участков при отсутствии полномочий на такую передачу земли распоряжающимся лицом.

Данный вид мошенничества больше славится не числом обманов, а огромными деньгами, полученными в результате аферы. То есть либо продается земля в самых востребованных местах (прибрежные полосы водоемов, заповедников), либо продается или сдается в аренду сразу значительная площадь, исчисляемая гектарами, – как правило, под дачное или коммерческое строительство. Обычно подобные сделки осуществляются с помощью «своих людей» в регистрационных палатах, когда сначала переоформление земли происходит из государственной или муниципальной собственности в собственность коммерческих структур, а затем она продается на рынке недвижимости.

Вот такие коммерческие компании и являются мошенниками, они переоформляют на себя землю федеральной собственности без согласия самого собственника – РФ. Или переоформляют земли, вообще не подлежащие отчуждению в частную собственность, – земли заповедных территорий, леса, прибрежные полосы рек и озер.