Что делать, если в вашу квартиру вселились рейдеры?

Такие понятия, как «рейдерство» и «захват», как правило, применяют к сфере коммерческой недвижимости. На слуху еще 90-е годы, когда рейдеры оккупировали промышленные предприятия и меняли в них собственника. Однако в наше время уже появилось немало примеров, когда целью захвата становились обычные квартиры.

Камнем преткновения при разводе Павла и Ланы и стала такая квартира. «Двушку» в Ясенево можно было разменять лишь на Подмосковье, да и то не ближнее, а женщина на такой вариант не соглашалась, требуя, чтобы бывший муж оставил жилье ей и ребенку. Сначала Павел согласился, но, помыкавшись два года по дачам друзей и съемным квартирам, решил, что это чрезмерное благородство – оставлять бывшей жене жилье. Тем более что 70% средств в эту квартиру ранее вложил он сам, продав комнату в коммуналке, доставшуюся в наследство от бабушки, а 30% вложила Лана. Однако экс-супруга была непреклонна. Попытки надавить на Лану через судебную систему успехом не увенчались, так как суды заявления на принудительный размен приватизированного жилья не принимали. А собственниками квартиры являлись на паритетных началах оба бывших супруга.

Один из риэлторов-одиночек, с которым Павел познакомился в поисках устраивающих бывшую жену вариантов, свел его с Джабраилом. Уроженец Чечни сказал, что заплатит Павлу примерно 70% от стоимости его доли жилья, так как жить в квартире он не собирается, а жилье ему нужно лишь для прописки. Павел взял тайм-аут и вновь попытался уговорить Лану продать квартиру целиком. Однако женщина восприняла его слова, как пустую угрозу, в результате разговор вылился лишь в очередной скандал. Через месяц после этой ссоры Павел продал свою часть жилья Джабраилу, а на полученные деньги купил квартиру в Подмосковье.

Вскоре жизнь его бывшей супруги превратилась в ад. Как и следовало ожидать, квартира уроженцем Кавказа использовалась не только для прописки. Через неделю после получения прав собственности на жилье он взломал дверь, поставил собственный замок и заселился в комнату, которая раньше использовалась как детская. Правда, первое время он вел себя довольно тихо. Но через месяц к нему заселился брат Мирза, затем еще какой-то родственник, и вскоре по соседству с Ланой жили четверо кавказских мужчин. Женщина находилась практически на осадном положении. Каждая попытка пройти на кухню или в ванную комнату сопровождалась предложениями сексуального характера. Теперь Лана была готова продать квартиру и уехать в Подмосковье, но желающих купить такой вариант уже не было. Через несколько месяцев предложение о покупке доли поступило от брата Джабраила. Мирза был готов заплатить за ее долю порядка половины стоимости. Лана, находясь в безвыходном положении, согласилась. На полученные деньги она смогла купить лишь однокомнатную квартиру в Ивантеевке, в 20 км от Москвы.

Что касается кавказских рейдеров, то они получили квартиру на 30-40% ниже ее рыночной стоимости. Наша история с разводом происходила несколько лет назад, но если ориентироваться на нынешние цены, то, по словам управляющего директора компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, стоимость двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м в районе метро «Ясенево» составит порядка 8 млн руб. И если бы бывшие супруги смогли договориться, то несложно было разменять их квартиру в Ясенево на две «двушки» в городах Подмосковья, например таких, как Долгопрудный или Реутов.

«Схема захвата жилья через купленную в нем долю очень популярна среди квартирных рейдеров», – рассказывает ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов. Нередко бывает, что жилье имеет нескольких собственников, но один из них в силу незначительной доли или по каким-либо другим причинам не может проживать в квартире. И чтобы получить хоть что-то от имущества, он продает его за бесценок. «Этим и пользуются квартирные рейдеры: купив за небольшую цену долю, они начинают создавать для других жильцов невыносимые условия, проживая там самостоятельно или подселяя разных сомнительных личностей», – продолжает Олег Сухов. Как правило, за непосредственными исполнителями стоят юристы или так называемые «черные риэлторы». Они хорошо разбираются в ценовой политике рынка, знают уголовное и гражданское право. В одних случаях юристы и риэлторы выступают лишь консультантами рейдеров, получая свой процент от операции, в других – возглавляют преступные группы.

Преимущественно жилищные рейдеры действуют в соответствии с действующим законодательством. Но не всегда. Так около года назад в трехкомнатную квартиру полковника запаса Александра Курапова, расположенную в Южном Бутово, ввалились несколько дагестанцев, заявив, что собираются в ней жить на основании договора аренды с собственником квартиры. Удивленный полковник, не подписывавший никаких документов об аренде, вызвал наряд милиции. Однако приехавшие милиционеры объяснили Курапову, что кавказцы вломились к нему в квартиру вроде как на законных основаниях. Оказалось, что некоторое время назад сам Александр продал жилье гражданину Бабкину, тот в свою очередь перепродал ее нынешнему владельцу Саргсяну. Услышанное стало для полковника неожиданностью. Жилье свое он не перепродавал и никогда не собирался. При этом почерк на всех документах, удостоверяющих операции купли-продажи, был одинаковый, а подпись Курапова была скопирована не совсем верно.

Уроженцы Кавказа заняли одну из комнат в квартире. Около года семья полковника – жена и трое дочерей – делили квартиру с дагестанцами, которые водили в квартиру проституток, пользовались хозяйской мебелью и аппаратурой. Суд и милиция встали на его сторону лишь после того, как этим случаем заинтересовалась пресса. В результате лишь в феврале этого года дагестанцы покинули квартиру, а судебное разбирательство продолжается.

«С таким видом деятельности «черных риэлторов» надо бороться судебными методами», – рассуждает Олег Сухов. Но одновременно, советует генеральный директор компании «Служба недвижимости» Павел Карасев, надо активизировать как можно большее количество своих знакомых: возможно, у кого есть связи с силовыми структурами, с другими органами власти, в прессе. «Рейдеры редко решаются проворачивать такого рода махинации с людьми сильного характера, имеющими связи, – подытожил Олег Сухов. – Вынудить таких собственников на продажу квартиры и даже кого-то подселить в нее рейдеру достаточно сложно».

Фото: Fotolia