В феврале рынок вторичной недвижимости Москвы отошел от новогодних праздников и почти сразу показал значительный рост. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), количество сделок увеличилось почти на треть (27,4%). В общей сложности за прошлый месяц совершено порядка 6,2 тыс. покупок жилья.
Предложение
Первые два месяца 2011 года не внесли серьезных изменений в сценарий развития сегмента вторичного жилья Москве и области. В феврале была отмечена активизация всех участников рынка на фоне стабильных ценовых показателей, говорят аналитики компании «Азбука жилья». При этом собственники активно пополняли базы: объем предложения относительно января увеличился на 14,5% в столице и на 12,6% в области, составив 60,5 и 44,5 тыс. квартир. Эксперты «МИЭЛЬ-Брокеридж» сообщают, что ситуация февраля и марта достаточно стабильна, количество сделок планомерно увеличивается. Традиционно, сначала активизируется спрос на экономкласс, в апреле появляются заявки более дорогие объекты. В феврале объем предложения вернул позиции, утраченные в начале года, и составил 51 тыс. объектов (+16%), из них 29,9% — новые. В денежном выражении и в квадратных метрах объем выставленных на продажу квартир увеличился на 13% и 14% соответственно, говорят специалисты МИЭЛЬ. «Объем предложения вторички Москвы после январского снижения восстановился до декабрьского уровня», — сообщает генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков. Специалисты «Азбуки Жилья» отмечают постепенное возвращение инвесторов, которые в кризис временно ушли с рынка либо переориентировались на аренду. В феврале, убедившись в окончательной стабилизации ситуации, некоторые собственники вывели квартиры на продажу. Сегодня ассортимент жилья на 5-10% превышает февральские показатели 2009-2010 гг., когда рынок находился под влиянием негативных экономических событий. Однако количество предлагаемых квартир все еще на 30-35% ниже средних значений, фиксируемых в докризисные годы.
Как сообщают эксперты информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», практически половина предложений вторичного рынка Москвы приходится на панельные дома — 47,2%. Доля кирпича составила 29,6%, монолита — 23,1%. Доминировали в январе двух- и трехкомнатные квартиры — 31,0% и 31,3%. Доля однокомнатных составила 21,2%, многокомнатных — 16,4%. В целом объем предложения вторички в январе вырос на 4,8%, за год (январь-2010 — январь-2011) — на 28,5%. По данным «Релайт-Недвижимость», в конце февраля распределение было следующим: двухкомнатные — 33,9%, однокомнатные — 28,4%, трехкомнатные — 27,5%, четырехкомнатные — 7,1%, пять и более комнат — 3,4%. Маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова связывает рост предложения с увеличением объема жилья за счет сдачи в эксплуатацию новостроек и увеличением сроков экспозиции по причине не до конца восстановившегося платежеспособного спроса. Лидером по числу продаваемых объектов эксперт называет ЦАО (21%) и ЗАО (и 17,2%). Наименьший объем представлен в СЗАО (6,1%) и Зеленограде (1,1%). Правда, у «Релайт-Недвижимость» данные противоположные: традиционно максимальное предложение представлено в южных и юго-восточных районах, тогда как минимум приходится на центральную часть города.
«Какие-либо новые тренды на московском вторичном рынке в феврале не проявились. Спрос, как и прежде, был хорошим, не позволяя риелторам скучать. При этом имеющийся объем предложения в целом позволяет удовлетворять запросы покупателей», — сообщает генеральный директор «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. Активность продавцов эксперт оценивает как вполне соответствующую текущему периоду «высокого сезона». Не рассчитывая на новый ценовой виток, люди выставляют жилье на продажу тогда, когда в этом возникает реальная необходимость.
Спрос
По данным компании «Азбука Жилья», в феврале потенциальный спрос, выражающийся в количестве обращений покупателей, увеличился относительно января на 5-10% в Москве и на 25-27% в области. При этом жители столицы гораздо быстрее принимали решение: число реальных сделок здесь возросло на 10-12%, в то время как в регионе — всего на 5-7%. Как говорит О. Самойлов, в настоящее время рынок остается рынком покупателя, поскольку предложение превышает спрос: «Однако, на мой взгляд, столь лобовая оценка ситуации не дает полного понимания картины. Дело в том, что формулировка «рынок покупателя» носит строго рациональный характер и оперирует исключительно объективными данными о соотношении спроса и предложения. Соответственно, при этом из рассмотрения исключаются субъективные факторы, не поддающиеся подсчетам». Как поясняет эксперт, превышение предложения над спросом неминуемо должно влечь за собой сокращение цен. Однако оно остановилось уже довольно давно, причем активность потребителей в тот период была далеко не столь велика, как сейчас. Это произошло под влиянием субъективных факторов. Например, в определенный момент продавцы начали постепенно увеличивать стоимость квадратного метра без объективных предпосылок. По мнению эксперта, в кризис покупатели сделали определенные выводы. В частности, о том, что, действуя организованно, они какое-то время вполне могут сдерживать попытки продавцов поднимать цены. Поэтому, когда прошлой осенью собственники, обрадованные нарастающим спросом, попытались приступить к игре на повышение, покупатели отреагировали мгновенно и однозначно, продемонстрировав, что приобретать дороже они не готовы. И рынок, найдя точку баланса интересов сторон, замер на ней. Эта картина, по мнению эксперта, наблюдается по сей день: хотя спрос продолжает нарастать, цены сохраняют стабильность.
Наибольшую активность в феврале проявили ипотечные покупатели: их доля в общей структуре обращений за месяц увеличилась на 24%. Максимальный интерес вызывают одно-двухкомнатные квартиры не дороже 7-8 млн руб. При этом период экспозиции многокомнатных квартир стоимостью более 13-15 млн по-прежнему достаточно продолжителен — до нескольких месяцев. «Традиционно в преддверии весны со второй половины февраля покупательская активность набирает обороты. Наблюдается увеличение количества обращений и сделок. Колебания цен (незначительный прирост в январе и отрицательная коррекция в феврале) остаются в пределах 1% и не могут считаться долгосрочными трендами. По сделкам видно, что не происходит ни существенного торга, ни повышения цены, даже если объект востребован. Это говорит о том, что ситуация на рынке стабилизировалась, найден баланс спроса и предложения», — добавляет Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж».
Цены
Несмотря на то, что стоимость квадратного метра в феврале осталась неизменной, средняя цена объекта снизилась на 1,4%, составив 12 640 765 руб., разница достигла 182 тыс. руб., говорят специалисты «Мира квартир». Как сообщают в «МИЭЛЬ-недвижимость», весь месяц наблюдалась отрицательная коррекция и только в последнюю неделю был отмечен прирост. В целом по итогам февраля средняя удельная цена предложения вернулась на декабрьский уровень — 169,5 тыс. руб. за кв. м (-0,8% по отношению к январю). По данным «Азбуки Жилья», средневзвешенная стоимость предложения составила 167 тыс. руб. за кв. м. Эксперты «Пересвет-Инвест» отмечают, что рублевая цена вторичных квартир снизилась на 0,6%. По данным МИЭЛЬ, в прошедшем месяце недвижимость эконом- и среднего класса остались на том же уровне, а вот бизнес-категория стала дешевле на 0,7%. В частности, небольшое сокращение зафиксировано в ЦАО (0,7%) и САО (0,6%). В дифференциации жилья по размеру тоже произошла коррекция, максимальное снижение продемонстрировали одно- и трехкомнатные квартиры (-0,6%).
«Сегодняшняя ситуация в сфере вторичного жилья Московского региона подтверждает наши прогнозы и ожидания: рынок заметно оживает к весеннему сезону. У покупателя уже сейчас есть выбор из множества вариантов по приемлемой незавышенной стоимости, — комментирует руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья» Андрей Банников. — Первые два месяца года не внесли кардинальных изменений в сценарий развития рассматриваемого сегмента. Февральскую ситуацию вкратце можно охарактеризовать как активизацию всех участников рынка на фоне стабильных ценовых показателей». По данным «Азбуки Жилья», по районам всевозможные категории жилья продемонстрировали разнонаправленную динамику в пределах ±0,5% относительно января. Квадратный метр экономкласса прибавил 0,2% и в феврале предлагался за 141,7 тыс. руб. Единица площади категории комфорт (161,9 тыс. руб.), бизнес (213,3 тыс. руб.) и элит (397,6 тыс. руб.), напротив, незначительно подешевела (0,1%, 0,3% и 0,5% соответственно). По округам максимальная цена в феврале зафиксирована в ЦАО — 256,2 тыс. руб. за кв. м. Наименьшие показатели продемонстрировали юго-восток и восток (133,2 и 140,5 тыс. руб. за кв. м), а также удаленный Зеленоград — 105,3 тыс. руб. за кв. м. Эксперты считают, что в ближайшее время рост цен продолжится, показательными для рынка станут март и апрель.
«Пытаясь обуздать инфляцию, впервые за последние два года Центробанк повысил ставку рефинансирования (до 8%). Конечно, продавцы недвижимости к этой цифре не привязываются, однако в тот момент, когда все дорожает, они вряд ли станут выставлять квартиры дешевле. И наоборот, подгоняемые инфляцией покупатели скорее примут решение о приобретении жилья, опасаясь очередного витка роста цен», — объясняет О. Самойлов. Как сообщает эксперт, предложения с дисконтом еще встречаются, но показатели ликвидности таких квартир не слишком высоки: «К тому же относительно объекта дороже 15 млн руб. еще можно поторговаться. А вот людям, чей интерес сосредоточен на жилье стоимостью 5-7 млн, на скидки надеяться не стоит, так как недвижимость данной группы сегодня находит платежеспособный спрос без особых проблем и является наиболее явным кандидатом на скорое повышение цен».
В Московской области квартиры по большей части дорожали, сообщают аналитики «Азбуки Жилья». Средняя удельная стоимость квадратного метра в феврале увеличилась на 0,7% — до 74 тыс. руб. Темпы изменения цен по сравнению с январем в различных категориях составили около 1%. Кирпич и панель прибавили 0,7-0,9% и предлагались в среднем по 71,4 и 74,5 тыс. руб. за кв. м. Современный монолит стоил около 81,9 тыс. руб. за кв. м, что на 0,2% дешевле январского уровня. Наиболее высокие показатели отмечены в городах-спутниках. Средняя удельная цена предложения в феврале варьировалась от 81,7 тыс. руб. за кв. м в Балашихе до 104,1 тыс. руб. за кв. м в Реутове. Минимальные цены отмечены на юго-востоке далее 120 км от МКАД (например, в Рошале — 27,5 тыс. руб. за кв. м, в пгт Рязановский — 28,8 тыс. руб. за кв. м).
http://news.ners.ru/analytics-and-forecasts/vtorichnyy-rynok-v-shtatnom-rezhime.html
Фото: kvartirimoskva.ru
- Ольга Артеменко
