Берете ли Вы в зачет имеющуюся квартиру?
Этот вопрос довольно часто слышат менеджеры отделов продаж строящейся недвижимости. Довольно распространенная на рынке жилья ситуация, когда Вы хотите улучшить свои жилищные условия, а денег хватает только на доплату к сумме от реализации имеющейся недвижимости.
На рынке вторичного жилья это называется «встречной покупкой» и проблем не вызывает. Обе сделки идут одновременно и проводятся одним специалистом.В случае если строительная или риэлторская компания готовы принять в зачет стоимости новой квартиры Вашу старую, то оценена она будет по так называемой «ликвидационной стоимости», которая ниже средней рыночной примерно на 10-20%. Рассмотрим какие варианты возможны в данной ситуации при приобретении строящейся недвижимости, где есть свои нюансы, которые зависят от того, насколько быстро Вы готовы освободить имеющуюся жилплощадь.
Если у Вас есть, где жить или Вы готовы снимать жилье, то ситуация довольно стандартная. Специалист по вторичному рынку делает оценку Вашей квартиры в зависимости от времени экспозиции на рынке недвижимости. Специалист по строящейся недвижимости подберет перечень объектов, удовлетворяющих Вас по своим ценовым и прочим характеристикам.
Далее делается оценка того, что для Вас будет более выгодно:
- продать сначала Вашу старую квартиру и, воспользовавшись скидками за 100% оплату, заключить договор на новую,
- оформить рассрочку, заключив договор, внеся первоначальный взнос и оплатив остаток после реализации старой квартиры.
Некоторые застройщики в кризис вывели на рынок продукт «Зачет жилья». По этой программе клиентом вносится первоначальный взнос от 10-20% и дается до 3 месяцев на реализацию старой квартиры. Причем этим будут заниматься или специалисты застройщика, если таковые есть, или риэлторы – партнеры. В случае, если за этот срок реализовать квартиру не удастся, то или оформляется ипотека, или договор расторгается и все деньги возвращаются в полном объеме.
Ситуация, когда Вам жить больше негде, и Вы хотите переехать сразу в новую квартиру, может развиваться по нескольким сценариям. Самое простое это приобретение готовой квартиры с отделкой от застройщика в заселяемом доме. Сейчас такие предложения не редкость, и тогда события могут развиваться по описанным выше правилам. Минусами данного варианта является ограниченность такого рода предложений на рынке, (т.к. наиболее интересные предложения реализуются застройщиками на стадии строительства), а также то, что на этой стадии строительства цена квартиры близка к своему пику и может просто оказаться не по-карману. В таком случае выбирается квартира на ранней стадии строительства, когда и цена меньше, и выбор больше. Вот тогда и возникает вопрос, с которого мы начали: что и когда делать со своей старой квартирой, в которой Вы планируете проживать до переезда в новую, строящуюся? Оказывается, что строителям Ваша квартира не нужна, - их задача строить новые, а не продавать старые, да и специалистов как правило у них для этого нет, и риски падения цены они на себя брать не готовы.
Ситуация была трудно разрешимой несколько лет назад, на «рынке продавца», когда застройщики продавали практически все на стадии строительства. Сейчас, на «рынке покупателя», строители готовы идти навстречу своим клиентам. Уже есть такие программы, когда Вы вносите от 60% стоимости своей будущей квартиры при подписании договора, а оставшуюся сумму без увеличения стоимости с Вас возьмут в течение полугода после ввода объекта в эксплуатацию. Эти полгода даются Вам на продажу старой квартиры и переезд в новую.
Так что термин «квартира в зачет» для каждого будет иметь свое значение и разобраться с Вашим конкретным случаем могут помочь только в той риэлторской компании, где помимо специалистов вторичного рынка есть опытные сотрудники в области строящейся недвижимости, которые знают и отслеживают изменения в меняющихся условиях и программах продаж застройщиков.
В такой компании обязательно должен быть отдел строящейся недвижимости или долевого строительства, который, сотрудничая со многими строительными компаниями готов предложить именно тот вариант, который подходит именно Вам, в отличие от застройщика, который предлагает только то, что строит сам.